Kennismaking met het Eigendomsregister in Spanje

Als u een woning koopt in Spanje of een Spaanse woning vanuit een nalatenschap erft, dan krijgt u te maken met een instantie in Spanje dat heet het Eigendomsregister. In deze blog laat ik u kennis maken met deze belangrijke instantie in de Spaanse vastgoedwereld.

Belangrijke instantie

Het Spaanse Eigendomsregister is een openbare instantie die tot taak heeft de juridische status van onroerende zaken weer te geven. Denk bijvoorbeeld aan woningen, appartementen, bedrijfspanden of gebouwen of grondstukken. Daarnaast kunnen we achterhalen, verifiëren wie de eigenaar is en of er zakelijke rechten zoals hypotheken of erfdienstbaarheden op rusten. Het Spaanse Registro kunt u zien als een deel van het in Nederland bekende Kadaster. Het Spaanse Catastro vormt eigenlijk het andere deel. Ik zal later hierover een andere blog schrijven.

Doel van het Eigendomsregister

Het doel van deze instantie is rechtszekerheid te verschaffen aan de Spaanse vastgoedmarkt. Door de inschrijvingen of gepubliceerde vermeldingen worden de eigenaar van een onroerende zaak of de rechten die derden erop kunnen hebben, geregistreerd.

Geen verplichte inschrijving

In Spanje is de registratie van een eigendom of zakelijke rechten een vrijwillige handeling. Maar inschrijving/registratie heeft het voordeel dat het rechtsbescherming biedt aan de houders ervan, aangezien wat in het Eigendomsregister wordt verklaard, voor de rechtbanken als waar wordt beschouwd. Bovendien vergemakkelijkt registratie de overdracht van activa en het verkrijgen van financiering, juist vanwege de rechtszekerheid die het biedt.

Wijze van registratie en inschrijving onroerende zaken

Het Eigendomsregister is geografisch gebaseerd. Het hele nationale grondgebied is verdeeld in een grote reeks afbakeningen, dat wil zeggen ieder gemeente valt onder een lokaal Eigendomsregister, iedere onroerende zaak wordt ingeschreven in het Eigendomsregister waar het is ingedeeld, of populair gezegd, waar het onder valt.

Aan de Costa Blanca bijvoorbeeld valt het stadje Alfaz del Pi ( met ca. 20.000 inwoners), met de badplaats Albir onder het Eigendomsregister van Callosa d´En Sarriá ( ca. 7300 inwoners). Dit kom je tegen door heel Spanje, vaak om werkgelegenheid te creëren in kleine dorpen.

 

De Registrador

De persoon die verantwoordelijk is voor het registreren van uw eigendom is de Registrador, ieder lokaal Eigendomsregister heeft een ´Hoofd Eigendomsregister´. Deze persoon is een ambtenaar en heeft verregaande autonome bevoegdheden om te beslissen om een onroerende zaak in te schrijven, te registreren in ´zijn´ Register op basis van de notariële documenten (erfenisakte, koopakte etc). Hij is degene die alle openbare documenten ontvangt die u identificeren als de eigenaar van de woning, het grondstuk of het gebouw dat u wilt registreren. Zijn handtekening heeft een vermoeden van waarheidsgetrouwheid voor alle belanghebbenden.

Documenten ter inschrijving / registratie

Waar moet u concreet aan denken met inschrijving of registratie van documenten door het Eigendomsregister? In geval van een nalatenschap is dat de notariële Akte van Verdeling van de woning en banktegoeden door de Spaanse notaris. We noemen het in het Nederlands ook wel de Spaanse erfenisakte, en in het Spaanse is dat de ´escritura de manifestación de aceptación y adjudicación de herencia´.

Bij de aankoop van vastgoed in Spanje worden de notariële akten van aan/verkoop of oplevering nieuwbouw aangebracht bij het Eigendomsregister. In het Spaans heten deze eigendomsakte de ´escritura de compraventa´ en ´escritura de declaración de obra nueva´.

Informatie uit het Eigendomsregister

Hoe verkrijg je informatie uit het Spaanse Eigendomsregister?

Er zijn twee manieren: het opvragen van het eenvoudige uittreksel, de nota simple, en de certificering. Beide moeten in het algemeen de beschrijving van het onroerend goed, het eigendom en de lasten bevatten. De eerste is louter informatief. De certificering is de enige manier om de inhoud van het register geloofwaardig te laten erkennen en omdat het is ondertekend door de Registrador. De notaris in Spanje heeft dit certificaat bij het Eigendomsregister opgevraagd wanneer de notariële koopakte of erfenisakte wordt voorbereid voor de dag van ondertekening door (ver)kopers resp. erfgenamen/executeurs.

De Nota Simple

In de praktijk van de vastgoedtransacties of nalatenschapsafwikkeling vragen we de nota simple van een onroerende zaak op bij het lokale Eigendomsregister. Bijvoorbeeld voor informatie van een woning in de stad waar Lionel Messi een villa heeft in Castelldefels, nabij Barcelona, dan moeten we zijn bij het Eigendomsregister nr 4 van Hospitalet de Llobregat.

De aspirant koper wil weten wie de eigenaar is en gerechtigd tot verkoop, en of (welke) lasten er rusten op de woning. Bij een overlijden willen we concreet vaststellen dát erflater eigenaar was van een woning in Spanje.

Anders dan in het Kadaster in Nederland geeft het Eigendomsregister géén informatie voor welke waarde de woning is opgenomen bij de aankoop of verkrijging uit de erfenis.

Inschrijving van de notariële akten door de Registrador.

Wanneer we de notariële akten presenteren ter inschrijving kijkt het Eigendomsregister of de relevante belastingen zijn betaald en de aangifteformulieren zijn gestempeld c.q. geregistreerd door de Spaanse fiscus. Bij een nalatenschap spreken we van indiening van erfbelasting via model 650, en bij de aankoop van een woning dienen we model 600 overdrachtsbelasting in. In hetzelfde gebouw van een Eigendomsregister is ook het kantoor gehuisvest van de Oficina de Liquidadora, de invorderingsinstantie van bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting en documentenbelasting, en ook de erfbelasting wanneer erflater en erfgenamen resident in (dezelfde deelstaat van) Spanje zijn.

De Registrador zal een periode van gemiddeld twee weken de tijd nemen om de notariële akte in te schrijven in het Register. Nadien krijgen we, na betaling van inschrijvingskosten, de notariële akte met alle bijlagen (belastingformulieren) retour met een nieuwe nota simple waarin de nieuwe eigenaar staat vermeld.

TOTAYS Nalatenschappen Spanje ontvangt veelvuldig verzoeken vanuit het Nederlandse notariaat om onderzoek te doen of een erflater vastgoed op naam had ten tijde van overlijden. Dit is mogelijk met de juiste voornamen en achternaam en het NIE nummer van de persoon in kwestie. Is eenmaal vastgesteld dat de erflater een woning in Spanje in eigendom heeft, dan wikkelen we dit Spaanse deel van de nalatenschap af samen met de Nederlandse en Spaanse notaris.

Lees ook onze andere blogs: https://nalatenschapspanje.nl/berichten/