Juridische begeleiding bij aankoop & verkoop van Spaans onroerend goed
TOTAYS Nalatenschappen Spanje adviseert ook – onafhankelijk – bij het aan- en verkoopproces van uw (tweede) woning in heel Spanje (incl. de Balearen & de Canarische Eilanden).
Als koper kunt u uw Spaanse ´droomwoning´ vinden via een zgn. aankoopmakelaar, een projectontwikkelaar, een tussenpersoon of rechtstreeks via de eigenaar/verkoper. Als verkoper kunt u uw woning rechtstreeks of via een makelaar te koop aanbieden.
Het is dan goed te weten dat het in Spanje gebruikelijk, raadzaam, zelfs noodzakelijk is, om als volgende stap áltijd een onafhankelijke jurist in de arm te nemen bij de aankoop of verkoop van onroerend goed. Het aankoopproces van vastgoed in Spanje verschilt behoorlijk met het gebruikelijk Nederlandse koopproces, en kan niet zonder inschakeling van een jurist succesvol worden afgerond.
Onderteken, als koper, in ieder geval nooit enig juridisch document, zoals een reserveringscontract, en/of doe nooit een reservering/aanbetaling, vóórdat u een jurist in de arm heeft genomen, die de eerste juridische scan op de relevante documenten doet.
De algemene regel is: houdt in Spanje het deel ´woning zoeken door/middels een makelaar´ áltijd gescheiden van het deel ´juridische zaken bij aankoop woning´, bij uitstek de expertise van de jurist.
De zgn. gestors (dit zijn administratie- en boekhoudconsulenten), of (Nederlandse) zgn. (full of personal) servicekantoren en makelaars in Spanje voeren veelal de administratieve werkzaamheden uit (zoals aanvraag NIE (= fiscaal nummer voor buitenlanders), aansluiting water, elektra etc) in het aan- en verkooptraject van een Spaanse woning. Deze dienstverleners signaleren voor u echter nooit de juridische valkuilen in de belangrijke contractuele fase, en gedurende het hele ´compraventa´-traject. De makelaar/intermediair ontbeert de detailkennis van het Spaanse vastgoedrecht & contractenrecht, terwijl diens courtage (3% – 5%) hoger is dan de kosten van juridische advisering. Bijstand van alleen een makelaar in Spanje is onverstandig en onverantwoord, zo is de algemene ervaring en ons devies.
Taak TOTAYS Nalatenschappen Spanje ten aanzien van vastgoedtransacties
TOTAYS Nalatenschappen Spanje verricht – zorgvuldig en adequaat – juist díe belangrijke, noodzakelijke werkzaamheden aan de juridische kant van het traject. Immers, wij hebben het hier over (Spaanstalige!) juridische documenten, zoals koopovereenkomsten, notariële akten, vergunningen en bestemmingsplannen, waarvoor specifieke, juridische deskundigheid vereist is, en grondige kennis van het Spaanse bouw- en vastgoedrecht.
Vanuit onze ervaring en expertise, beoordelen en redigeren wij uw koopovereenkomst en/of de bouwovereenkomst (in geval van nieuwbouwprojecten), wanneer u ons als kopende partij inschakelt.
Als u de verkopende partij bent, stellen wij uw verkoopcontract op binnen de wettelijke & contractuele mogelijkheden. Wij faciliteren de documenten welke nodig zijn voor de verkoop.
Wij onderhandelen namens u met de (ver)kopende partij (makelaar/advocaat/projectontwikkelaar). Wij bespreken de “Escritura de Compraventa” (de notariële koopakte) met de Spaanse notaris, aan de hand van de definitieve door koper en verkoper ondertekende koopovereenkomst.
Aanwezigheid bij ondertekening van de koopakte bij Spaanse notaris
Wanneer wij bijvoorbeeld in het voortraject van de aankoop/verkoop, zoals bij de voorbereiding van het koopcontract, het registeronderzoek etc, niet betrokken zijn, worden wij juist gevraagd om de cliënt (koper of verkoper) op de dag van ondertekening van de notariële akte bij te staan als onafhankelijk jurist om ter plekke vooraf de conceptakte te beoordelen/redigeren, uiteraard met inachtneming van de reeds door partijen ondertekende koopovereenkomst, op voor cliënt nadelige clausules. In Spanje is het altijd gebruikelijk dat er een jurist bij de notaris aanwezig is, simpelweg omdat de betrokken makelaar de juridische expertise ontbeert, maar bovenal om alle juridische risico´s uit te sluiten. Een Spanjaard of Engelsman neemt bijvoorbeeld altijd een jurist mee naar de notaris.
Vastgoed in de verkoop door Spaanse banken
In deze tijden van ´crisis´ bieden Spaanse banken (bancos of cajas), al dan niet middels makelaars, eveneens en in grote getale vastgoed – woningen, bedrijfspanden – aan, waarvan de vorige eigenaar bijvoorbeeld de hypotheeklasten niet meer kon opbrengen. Men heeft dan letterlijk de sleutels teruggegeven aan de bank, de Spaanse term hiervoor is ´dación´. Het is dan belangrijk te weten dat wanneer u besluit te kopen van een bank, het aankoopproces zeer ingewikkeld en ondoorzichtig is.
TOTAYS Nalatenschappen Spanje is met name gespecialiseerd in de juridische bijstand van Nederlandse of Belgische aspirant-kopers, die hun Spaanse woning van een bank wensen te kopen, eventueel als investering. De prijzen zijn doorgaans lager, de problemen die gepaard kunnen gaan bij dit aankooptraject groter. TOTAYS Nalatenschappen Spanje kent de verkoopwijze van de Spaanse banken en weet welke valkuilen er kunnen zijn voor de aspirant-koper/investeerder. De focus van onze expertise ligt op de bestudering van het koopcontract dat de bank voorlegt, en het onderzoek naar alle schulden, lasten, achterstallige betalingen, openstaande rekeningen etc. die de vorige eigenaar had en heeft overgedragen bij notariële akte aan de bank. Het koopcontract van een Spaanse bank is géén standaardcontract en vergt up-to-date juridische kennis van het Spaanse vastgoedrecht. TOTAYS Nalatenschappen Spanje heeft deze kennis, expertise en ervaring in huis.
Unieke werkwijze voorafgaand aan de aankoop
Voor aspirant-kopers, stellen wij, voorafgaand aan de (contractuele onderhandelingen/aanbetalingen betreffende de) aankoop, een zgn. Juridisch rapport op. Hierin verwerken we de resultaten van het onderzoek in o.a. het Spaanse Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), het Kadaster (Catastro), op basis van de koopakte (escritura) van de huidige eigenaar/verkoper. Dit gebeurt tegen een scherpe, vast tarief.
Onderzoeksfase werkzaamheden:
– het controleren van de gegevens van de verkopende partij en/of projectontwikkelaar en/of bouwer;
– het controleren van bouwvergunning en bestemmingsplan;
– het uitzoeken en controleren van de kadastrale gegevens van het verkochte;
– het controleren van (eventuele) op het verkochte rustende hypotheken of lasten;
– het onderzoeken welke lasten verbonden zijn aan het verkochte, zoals onroerend zaakbelasting, BTW/overdrachtsbelasting, gemeentelijke belastingen, reinigingslasten, bijdrage aan de vereniging van eigenaren, etc.
Wanneer wij u verder begeleiden bij de aankoop of verkoop dan hanteren we een vast, scherp tarief voor de juridische en fiscale begeleiding.
Aankoop/verkoopfase werkzaamheden:
– het adviseren, beoordelen en toelichten van de koopovereenkomst en/of het veelal daaraan voorafgaande reserverings- of optiecontract;
– het verzorgen van (eventuele) volmachten, indien (ver)koper niet zelf aanwezig kan zijn bij het ondertekenen van de koopovereenkomst en/of de notariële akte van levering (“escritura”);
– het begeleiden naar de Spaanse notaris voor de ondertekening van de “escritura”;
– het (laten) inschrijven van de “escritura” bij het eigendomsregister (“Registro de la Propiedad”), alsmede het controleren van de inschrijving;
– het overhandigen van de kopie van de ingeschreven “escritura” als bewijs van eigendom;
– het (laten) doen aangifte van de belastingen gerelateerd aan de compraventa, zoals Overdrachtsbelasting, Plusvalía Municipal, 3% Retención, Teruggaaf van de 3% Inhouding bij verkoop.
Kosten juridische bijstand
Goede raad is niet duur. Proberen te besparen op juridische kosten is naïef als men denkt aan de honderd duizenden euro’s (de (ver)koopprijs, de bouwkosten, de belastingen) die op het spel staan. De kosten van (in Spanje noodzakelijke) juridisch advies en begeleiding zijn doorgaans relatief beduidend lager dan de gebruikelijke makelaarscourtage en bijkomende kosten bij een vastgoedtransactie. Iedere makelaar, dwz de verkoopmakelaar én de aankoopmakelaar verdient aan een vastgoedtransactie tussen de 3% en 5% van uw te betalen koopprijs. Goede & onafhankelijke, juridische begeleiding geeft de (ver)koper de zekerheid dat de (ver)koop c.q. bouw van de (tweede) woning in Spanje correct verloopt. TOTAYS Nalatenschappen Spanje begeleidt alle typen vastgoedtransacties in Spanje.
